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  看中的房子会不会被“一房多卖”、先交意向金是否靠谱、到底应该先给钱还是先过户……一直以来,由于二手房交易过程中伴随着诸多不确定性和风险,买卖双方难免产生重重顾虑。不过,随着一系列新举措的实施,这些顾虑今后有望被打消。
  记者昨日从淮安市住建局了解到,2016年8月19日起,淮安市区(不含淮阴区、淮安区)将正式推行二手房买卖合同网上签约备案工作,二手房交易资金监管业务也将同步推出。这意味着,今后,市区二手房买卖将“支付宝”模式,真正实现公平透明的“一手交钱,一手交房”。此外,二手房交易过程中出现的诸如虚假房源信息、挪用交易方资金、“一房多卖”、“合同”、“吃差价”、“骗税骗贷”之类的不规范乃至违法行为也将得到遏制。
  据了解,根据《住房城乡建设部办公厅关于加快推进全国房地产库存和交易监测平台建设的通知》等文件要求,2016年8月31日前,全国各城市和县(区)都要实施房地产(包含新建商品房和二手房)交易合同网签备案管理制度。
  市住建局有关人士告诉记者,之所以要推行二手房买卖合同网上签约备案工作,是为了让二手房交易过程更加透明,职能部门可以更好地发挥监督作用,避免“一房多卖”、“吃差价”、“合同”、责任不明确等风险。同时,二手房交易网签系统可实现省、市、县联网,便于职能部门实时掌握市场交易及库存动态。
  众所周知,二手房交易从双方信息配对、签订买卖合同到完成过户手续及房产交割,整个过程比较长,而且,在此过程中又涉及大额资金转移,在交易双方互不了解的情况下,买卖双方必然会有“给了钱有可能过不了户或房子过户了有可能拿不到钱”等重重顾虑。
  另外,二手房交易过程中伴随着诸多不确定性和风险,现实中有很多案例,比如,购房人把意向金交给中介人员后,中介人员却卷款逃跑了;购房人把定金、购房款付给房主后,房主的房产突然被法院查封了,之前付给房主的定金、购房款也被冻结,导致购房人“钱房两空”……而二手房交易资金监管业务恰好可以避开这些风险。
  据介绍,所谓二手房交易资金监管业务,是由提供第三方资金监管平台,买卖双方在办理房屋产权转移登记之前,买方可先将交易资金打管账户。过户完成后,监管机构再将资金划入卖方的账户,类似于“支付宝”模式,此举可实现公平透明的“一手交钱,一手交房”。如果交易未完成或撤销,监管资金将按约定退还缴款人账户;涉及银行贷款的,贷款资金将退还贷款银行,确保资金安全。
  “随着一系列新举措的实施,今后,市区二手房交易流程将与以前有所不同。”该人士详细介绍了办理“网签”和交易资金监管业务的流程。
  如何办理二手房买卖合同网签备案呢?首先,房地产经纪机构应当在市住建局完成备案后向市房屋交易中心申请办理操作系统用户入网认证。市房屋交易中心及时受理经纪机构用户入网认证后,对经纪机构开展管理业务培训,并通过操作系统上网公示该经纪的基本信息和信用档案,对于符合条件的经纪及时发放执业经纪人专用加密钥匙。
  接下来,委托房地产经纪机构进行二手房交易的买卖双方,对交易达成意向协定后,可让经纪人通过操作系统网上签订房屋买卖合同,然后由交易双方根据在线打印的合同草稿或在线校对、修改合同内容,确认无误后由经纪机构及时将合同文本传至市房屋交易中心备案,上传后方可打印正式合同且合同内容不能变更。已签约的房屋不能再次签约,防止“一房两卖”。
  未委托房地产经纪机构进行二手房交易的买卖双方,自行达成协议成交的,可到市政务中心房屋交易窗口申请网上签约,办理合同网签备案。
  如何办理二手房交易资金监管业务呢?根据买房人是否需要贷款及贷款的方式,资金监管分为非贷款、商业贷款、公积金贷款以及组合贷款(商贷+公积金贷款)四种模式。
  在具体操作流程上,首先,买卖双方要凭经网签备案的《淮安市存量房买卖合同》到市房屋交易中心签订二手房交易资金监管协议,选择监管银行,确定监管金额;其次,买方将自有购房款存入资金监管专户,如涉及商业贷款或者公积金贷款的,可向银行或者公积金中心申请贷款;然后,待监管资金全部到账(涉及公积金贷款的,由公积金中心网上推送同意贷款证明即可),市房屋交易中心出具《房屋交易情况告知单》;买卖双方凭《房屋交易情况告知单》、经备案的网签合同等缴纳契税后,即可到不动产登记部门办理房产过户手续;最后,不动产权证书及不动产登记证明领取后,由监管机构通过转账的方式划入卖方的个人银行结算账户。
  “听说这个事了,最近,我们公司一些同事也去参加培训了。说实话,对于这一新变化将给房地产经纪行业带来哪些具体影响,我们也处在观望之中。”市区一家房地产中介机构的负责人张先生告诉记者,因为新举措能够进一步保障二手房交易安全,促进房地产中介行业更健康地发展,所以他非常支持这些新举措。“虽然我们目前还不知道这些举措会不会增加经营成本,但我们相信,从长远来看,即使增加一些成本也是值得的。”
  另一家房地产中介机构的负责人周女士告诉记者,网签备案及资金监管业务的实施,将打击虚假房源信息等诸多不规范乃至违法行为,特别是那些靠“吃差价”、帮客户“骗税骗贷”牟利的不良中介机构将会被市场淘汰,一部分实力不强的中介机构有可能退出市场,或寻求大型中介机构收购,品牌中介机构发展迎来利好,整个行业或许面临洗牌。“新举措的实施使交易习惯发生了改变,肯定有一些地方需要磨合。”她还提醒,二手房交易者要多了解新的交易流程,努力适应新变化。
  答:二手房交易资金监管范围包括购房首付款、购房贷款等房款,不包含房屋过户所涉及的各项税费、定金。
  除按不实行资金监管和可申请免除资金监管的情形以外,淮安市市区(不含淮阴区、淮安区)国有土地上的二手房交易全面实行交易资金监管。
  不实行资金监管情况主要有5种:交易双方中,有一方是法人或其他组织的;依据或仲裁委生效法律文书转移房屋权属的;房屋拍卖的;以房屋出资入股,房屋权属发生转移的;房屋产权交换的。
  可申请免除资金监管的情形有:交易双方为直系亲属的(包括配偶、子女、父母,直系亲属为同户籍的应提供户籍证明,不同户籍的应由户籍所在地开具直系亲属关系证明);房屋共有人之间转让所占房产份额的;其他不具备资金监管条件的情形。
  答:开展二手房资金监管是完全免费的,不收取任何费用,不增加交易双方任何经济负担。同时,被监管的交易资金在监管专户存放期间,还按中国人民银行公布的同期活期存款利率结算利息给当事人。
  答:为方便群众办理资金监管业务,市区现已有6家银行(建设银行、工商银行、农村商业银行、中国银行、邮储银行、江苏银行)参与此项业务。后期,其他银行也将陆续上线。
  答:办事群众可以通过以下方式了解相关政策:一是直接到市政务服务中心C区房屋交易窗口进行咨询;二是拨打窗口咨询电话热线“”进行咨询。(记者 通讯员 丁曙明 杨雅香)
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